13.05.2009

Hvornår kan en ejendom sælges skattefrit?

Når du sælger en ejendom fx parcelhus, ejerlejlighed, sommerhus er en eventuel fortjeneste som udgangspunkt skattepligtig, medmindre salget er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (den såkaldte parcelhusregel).

Det fremgår af parcelhusreglen, at man skattefrit kan sælge sin bolig, hvis følgende betingelser er opfyldt:

1)       Ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

2)       Grunden er på mindre end 1.400 m2 eller grunden kan ikke udstykkes eller en udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.  

Skal have tjent til bolig

Et af de forhold, man skal være opmærksom på er, at man skal have boet i boligen, efter at denne opfylder betingelserne, og efter at man er blevet ejer af boligen.

Pas på, hvis du udstykker ejendommen

Det har bl.a. betydning i en situation, hvor man vælger at frastykke en del af ejendommen forud for et salg af ejendommen.

Som eksempel kan nævnes den situation, at man vælger at få frastykket et areal fra sit hus eller sommerhus forud for et planlagt salg.

Har man et sommerhus med en grund på 3211 m2, og frastykker et jordstykke på 2000 m2 for at komme under grænsen på 1400 m2, således at salget af selve sommerhuset, der er beliggende på en grund på 1211 m2, bliver skattefrit, skal man sørge for at planlægge forløbet nøje.

Man bliver nemlig i den situation ikke skattefri, hvis man sælger inden sagen omkring udstykningen er afsluttet i Kort- og Matrikelstyrelsen. Dette er senest fastslået i afgørelse fra Vestre Landsret (U.2009.850V), hvor sælger altså kom til at betale skat af salget af sommerhuset.

Forholdet blev anskuet således, at ejer ikke havde beboet ejendommen, efter at grunden var kommet under grænsen på de 1400 m2.

Et andet eksempel er, hvis man som forælder har købt en ejerlejlighed til den studerende søn. Her vil forældrene være skattepligtig af et salg, da de ikke selv har beboet ejendommen.

For at undgå dette, overdrages ejendommen til sønnen på lempelige vilkår, fx ejendomsvurderingen, hvorefter sønnen sælger ejendommen. Her skal man imidlertid også være opmærksom på, at sønnen skal have beboet ejendommen efter sit køb af lejligheden for at en fortjeneste er skattefri.

Hvor lang tid skal man have boet i ejendommen?

Et andet forhold, der ofte giver anledning til overvejelser er, hvor længe man skal have boet i ejendommen. I loven er ikke angivet noget egentligt tidsrum og det er derfor svært at sige noget præcist om, hvor lang tid man skal bo i ejendommen før et salg er skattefrit. Dette vil derfor afhænge af en helt konkret vurdering, hvor skattemyndighederne bl.a. vil kigge på om der har været tale om en reel beboelse.

Der skal have været tale om en reel og normal beboelse, hvor der er kommet post, hvor vand- og elforbrug osv. er normalt, og hvor naboerne har set, at man er kommet til og fra i normalt omfang igennem den aktuelle periode. Skattemyndighedernes kontrol i sådanne situationer er meget grundig!

For sommerhuses vedkommende skal brugen være normal, set i relation til, at der netop er tale om et sommerhus.  

Har du spørgsmål til ovenstående er du velkommen til at kontakte advokat Lars Brandt på telefon 79253000 eller lab@lr-p.dk